Eigentum
Hauskauf
Kaufpreis
Verkäufer/-in
- legt Kaufpreis fest
- prüft die Zahlungsfähigkeit von Käufer/-in:
- Zahlungsversprechen von Hypothekargeber oder
- Vereinbarung Einzahlung auf Sperrkonto des Notariats oder
- Vereinbarung Verkäuferpfandrecht
Pensionskassengelder
Käufer/-in
- darf bis zum 50. Altersjahr gesamtes Guthaben für Hauskauf verwenden
- darf ab dem 50. Altersjahr Guthaben bis zum 50. Altersjahr oder Hälfte des aktuellen Guthabens beziehen, falls letzterer grösser ist
Hypothek
Notariat
- erhält in der Regel allfälligen Schuldbrief treuhänderisch von Bank Verkäufer/-in zur Weiterleitung Bank Käufer/-in, sobald letztere Kaufpreis auf Notariats-Konto überwiesen hat
Mängel
Verkäufer/-in
- muss über bekannte Mängel informieren
Der Kaufvertrag für eine bestehende Immobilie kann
- Mängelrechte ausschliessen
- AUSNAHME: Arglistig verschwiegene Mängel
Der Kaufvertrag für einen Neubau
- Gilt ohne Vereinbarung das Obligationenrecht
- Erklärt die SIA – Norm 118 als anwendbar oder
- Überträgt die Garantieansprüche an Käufer/-in
Nutzen und Gefahr
Übergang an Käufer/-in
- ab Grundbucheintrag oder
- gemäss vertraglicher Regelung
Eigentum
Käufer/-in
- erwirbt mit Grundbucheintrag das Eigentum
Handwerker-/in Unternehmer-/in
ACHTUNG: Kann Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen
Mieter-/innen
Käufer/-in
- übernimmt allfällige Mietverhältnisse
Versicherungen
Käufer/-in
- übernimmt allfällig obligatorische Gebäudeversicherung
- übernimmt ohne Kündigung die weiteren privaten Versicherungen automatisch
Notariat
Käufer/-in und Verkäufer/-in
- teilen in der Regel die Kosten 1:1.
Grundbuch
Käufer/-in und Verkäufer/-in
- teilen in der Regel die je nach Kanton fälligen Eintragungskosten 1:1
Grundstückgewinn
Verkäufer/-in
- übernimmt Grundstückgewinnsteuer
Handänderung
Käufer/-in
- zahlt je nach Kanton Handänderungssteuer
ACHTUNG: Steuerbehörde hat teilweise gesetzliches Pfandrecht auf Liegenschaft
Formvorschriften & Fristen
- Öffentliche Beurkundung
- Maklervertrag
- Reservationsvertrag
- Vorvertrag
- Hypothek
- Kaufvertrag
- Bewilligungspflicht für Ausländer/-innen
- Grundbucheintrag
- Bauhandwerkerpfandrecht
- Mängel
Öffentliche Beurkundung
Amtsnotariat oder privates Notariat
- muss örtlich für das Grundstück zuständig sein
- erstellt Vertrag
- ist nicht verpflichtet, Vertrag auf Fairness zu überprüfen
- liest den Vertrag wortwörtlich vor
Maklervertrag
- keine Formvorschriften
Reservationsvertrag
muss öffentlich beurkundet sein
AUSNAHME: Vertragsbestandteile, die losgelöst vom Grundstückkauf ausdrücklich eigenständige Bedeutung haben, z.B. Spesenersatz.
Vorvertrag
- muss öffentlich beurkundet sein
- wirkt nur zwischen Vertragsparteien. Kauft ein Dritter das Grundstück, ist er vom Vorvertrag nicht betroffen.
Hypothek
- Vertrag zwischen Kreditgeber/-in und Kreditnehmer/-in: keine Formvorschriften
- Grundpfandrecht des/der Kreditgeber/-in entsteht mit Eintrag im Grundbuch
Kaufvertrag
- muss öffentlich beurkundet sein
- zwingende Punkte: Parteien, Kaufgegenstand, Preis
- Käufer/-in und Verkäufer/-in
- müssen persönlich anwesend sein und sich durch Pass oder ID ausweisen oder
- sich vertreten lassen, indem sie Vollmacht erteilen
- AUSNAHME: Versteigerung
Bewilligungspflicht für Ausländer/-innen
- gilt für Ausländer/-innen mit Wohnsitz im Ausland oder der Schweiz
- AUSNAHMEN: Bürger/-innen EG/EFTA sowie Besitzer/-innen Niederlassungsbewilligung C
Grundbucheintrag
Verkäufer/-in
- meldet Eintrag an
Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker/-in oder Unternehmer/-in
- kann bis 4 Monate nach Vollendung Arbeit Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen
Mängel
Verkäufer/-in
- hat bei bestehender Baute 5 Jahre Gewährleistungsfrist ab Eigentumserwerb
- kann Gewährleistung vertraglich streichen
- AUSNAHMEN: Arglist ist nicht geschützt
- bei Arglist 10 Jahre Gewährleistungsfrist ab Eigentumserwerb
Käufer/-in
- muss entdeckten Mangel sofort rügen
- AUSNAHMEN: zweijährige Rügefrist, falls mit Verkäufer/-in vereinbart dass SIA – Norm 118 anwendbar ist.
- kann zur Sicherheit 5-10% der Bausumme zurückbehalten