Miete
Während der Miete
Mängel
Mieter/-in
- kann Mängelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung und bei Verschulden Vermieter/-in Schadenersatz sowie die Übernahme eines allfälligen Rechtsstreites mit Dritten verlangen und künftig fälligen Mietzins hinterlegen, sofern Beseitigung nicht innert Frist erfolgt
- keine Mängelrechte bei eigenem Verschulden
Mietzinserhöhung
Vermieter/-in kann Erhöhung verlangen bei:
- Referenzzinserhöhung (auch bei keiner/tatsächlich höherer Hypothek)
- Teuerung (Anpassung bis 40% der Teuerung)
- Anpassung an Ortsüblichkeit
- reale Kostensteigerung
ACHTUNG: Pauschale grundsätzlich unzulässig. Umsetzung in der Praxis kantonal verschieden
- Mehrleistungen (z.B. Installation Waschmaschine); rein werterhaltende Investitionen fallen nicht darunter.
- für Erzielung Rendite, sofern Vorbehalt im Mietvertrag bzw. nach Verkauf der Wohnung
Mietzinssenkung
Mieter/-in
- kann bei Senkung Referenzzinssatz Mietzinssenkung verlangen
- zu berücksichtigen sind: oben erwähnte Erhöhungsgründe
- nicht zu berücksichtigen sind: Vertragsklauseln mit referenzzinsunabhängigem Mindestmietzins, Miete der Nachbarwohnung im gleichen Haus, höherer Schätzwert
Mietzinsverzug
Vermieter/-in
- kann nach erfolgloser Mahnung kündigen, keine Mieterstreckung möglich
Nebenkosten (NK)
Vermieter/-in kann NK überwälzen
- Betriebskosten, die beim Gebrauch entstehen (z.B. Wasserverbrauch, nicht aber verbrauchsunabhängige Grundgebühr)
Mieter/-in
- kann detaillierte Abrechnung verlangen
Nachbarn
Mieter/-innen
- sind zu gegenseitiger Rücksichtnahme verpflichtet
Vermieter/-in
- muss bei anhaltender Störung Massnahmen ergreifen
Duldungspflicht
Vermieter/-in
- darf Wohnung bei berechtigtem Interesse besichtigen und renovieren
Formvorschriften & Fristen
- Mietzinserhöhung
- Und andere einseitige Vertragsänderungen
- Mietzinssenkung nach Anpassung Referenzzins
- Nebenkosten
Mietzinserhöhung
Vermieter/-in
- teilt Änderung auf amtlich genehmigtem Formular und begründet mit.
- darf nicht gleichzeitig Kündigung androhen oder aussprechen
- stellt sicher, dass Mieter/-in Mitteilung 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist empfängt
- verspätete Mitteilung gilt auf den nächsten Kündigungstermin.
Mieter/-in
- falls abwesend, gilt der der letzte Tag der siebentägigen Abholfrist als Empfangsdatum
Und andere einseitige Vertragsänderungen
Mieter/-in
- stellt sicher, dass Vermieter/-in Antrag vor Beginn der Kündigungsfrist empfängt
- verspäteter Antrag gilt erst als auf den nächsten Kündigungstermin gestellt.
Vermieter/-in
- muss innerhalb 30 Tagen Stellung nehmen
Mietzinssenkung nach Anpassung Referenzzins
Vermieter/-in
- jährliche Abrechnung bei Nebenkosten auf Akonto
- legt Frist für Nachzahlungen / Rückzahlungen fest
Mieter/-in
- muss Nebenkosten auch dann zahlen, wenn Vermieter/-in zu spät abrechnet.
AUSNAHME: Andere Regelung im Vertrag
Nebenkosten
Mieter/-in
- rügt Mangel sofort und schriftlich (= unterzeichnet von Hand)
- setzt angemessene Frist zur Behebung. Nach unbenutzt abgelaufener Frist:
- Mietzinshinterlegung: Zeigt Hinterlegung schriftlich (=unterzeichnet von Hand) an. Hinterlegt noch nicht fälligen Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle
- Beseitigungsrecht: Auf Kosten Vermieter/-in, beschränkt auf das zwingend Nötige
- AUSNAHME: Bei schwerem Mangel Gerichtsentscheid notwendig
- Mietzinsherabsetzung: Zwischen Kenntnis Vermieter/-in und Behebung Mangel
- Fristlose Kündigung bei schwerem Mangel