Location
Etre locataire
Défauts
locataire/locatrice
- peut remédier aux défauts, demander une baisse de loyer et poursuivre le bailleur/la bailleuse pour des dommages causés ainsi que demander de reprendre des litiges avec des tiers ainsi que consigner ses loyers futurs, tant que le défaut n’a pas été supprimé durant le délai octroyé
- ceci ne s’applique pas si le/la locataire est responsable du dommage.
Augmentation de loyer
bailleur/bailleuse peut demander une augmentation dans les cas suivants :
- lors de l’augmentation du taux hypothécaire de référence (également en cas d’hypothèque plus élevée inexistante/non réalisée)
- en compensation du renchérissement (jusqu’à 40% du renchérissement)
- adaptation du loyer de référence (basé sur l’emplacement)
- en cas de hausse réelle de coûts
ATTENTION : en principe pas applicable pour les forfaits. Dans la pratique, l’application diffère entre les cantons
- lors de prestations supplémentaires (par exemple installation d’une machine à laver) ; les investissements visant purement à la préservation de la valeur n’entrent pas en compte
- pour la réalisation du rendement, pour autant que cette condition figure dans le contrat de location, respectivement après la vente de l’appartement
Baisse de loyer
locataire/locatrice
- peut demander une baisse de loyer lors de la baisse du taux hypothécaire de référence
- il faut tenir compte de : raisons de reprise mentionnées ci-dessus
- éléments dont il ne faut pas tenir compte : clauses de contrat avec loyer de référence minimal sans lien avec le taux de référence, appartement voisin dans le même immeuble, évaluation plus élevée
Retard de loyer
bailleur/bailleuse
- peut résilier le bail après rappel infructueux, pas de possibilité de prolongation de location
Charges
bailleur/bailleuse peut répercuter les charges
- des coûts de fonctionnement liés à l’utilisation (par exemple : utilisation de l’eau, mais pas de frais de base qui ne sont pas liés à l’utilisation)
locataires/locatrices
- peut demander des décomptes détaillés
Voisins
locataires/locatrices
- se doivent considération mutuel
bailleur/bailleuse
- doit prendre les mesures nécessaires lors de dérangements récurrents
Obligation de tolérer
bailleur/bailleuse
- a le droit de visiter et de rénover l’appartement pour de intérêt légitime
délais & règles de forme
- Augmentation de loyer
- Et autres modifications unilatérales du contrat de bail
- Baisse de loyer suite à l’adaptation du taux d’intérêt de référence
- Charges
- Défauts
Augmentation de loyer
bailleur/bailleuse
- informe des modifications sur le formulaire officiel et conjointement des raisons de l’augmentation
- ne peut transmettre ou menacer d’une résiliation de bail en même temps
- s’assure que le/la locataire reçoit le courrier au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation
- les annonces tardives sont repoussées à la prochaine échéance de résiliation.
- s’il est absent, c’est le dernier jour de délai de récupération du courrier recommandé qui est considéré comme la date du retrait.
Et autres modifications unilatérales du contrat de bail
locataire
- s’assure que le bailleur/la bailleuse reçoit cette demande avant le délai de résiliation
- une demande tardive est considérée comme repoussée à la prochaine échéance de résiliation
- doit prendre position dans un délai de 30 jours.
Baisse de loyer suite à l’adaptation du taux d’intérêt de référence
locataire
- s’assure que le bailleur/la bailleuse reçoit cette demande avant le délai de résiliation
- une demande tardive est considérée comme repoussée à la prochaine échéance de résiliation
- doit prendre position dans un délai de 30 jours
Charges
bailleur/bailleuse
- établit des décomptes annuels pour les charges payées par acomptes
- établit les délais pour les compléments de paiements / remboursements
locataire
- est dans l’obligation de payer les charges, même si bailleur/bailleuse effectue le décompte avec du retard.
- EXCEPTION : si d’autres clauses figurent dans le contrat
Défauts
locataire
- doit aviser le bailleur/la bailleuse immédiatement et par écrit (=signé à la main) des défauts
- détermine un délai raisonnable pour l’élimination du défaut. Au terme du délai et si rien n’a été fait :
- consignation de loyer : déclaration par écrit (= signée à la main). Consigne les loyers non encore dus auprès des institutions déterminées au niveau cantonal
- droit de suppression aux frais du bailleur/de la bailleuse, réduit au strict nécessaire
- EXCEPTION : en cas de défauts importants, nécessité d’une décision d’un tribunal
- réduction de loyer entre connaissance de la part du bailleur/de la bailleuse et la suppression du défaut
- résiliation sans délai lors de défauts importants
- ATTENTION: tribunaux n’acceptent des résiliations sans délai que dans des cas d’exception